La Ley de Arrendamientos Urbanos recoge las obligaciones para ambas partes y quién debe asumir unos gastos u otros aunque no siempre queda bien claro cómo repartirlos .

Cuando alquilamos una vivienda , es muy habitual que surjan situaciones desagradables de conflictos y tensión entre el propietario e inquilino sobre quién debe hacerse cargo de los costes de una reparación determinada . La Ley de Arrendamientos Urbanos ( LAU ) recoge las obligaciones en este sentido para ambas partes , quién debe asumir unos gastos u otros , pero cada caso es concreto y no siempre queda claro cómo repartirlos .

"A grandes rasgos , el inquilino debe pagar los daños que él o sus visitas causen a la vivienda alquilada , como por ejemplo la rotura de un cristal", por lo que para este tipo de imprevistos , es muy recomendable contratar un seguro especial para inquilinos . "Quien vive de alquiler se ocupa también de los pequeños gastos por el uso cotidiano y mantenimiento en el buen estado de conservación de la vivienda , como puede ser cambiar una bombilla o la puerta de la lavadora , arreglar la cadena del baño o la correa de la persiana..."

El propietario , por su parte , es el responsable de pagar , por ejemplo , las averías de la lavadora , el frigorífico , la vitrocerámica o la caldera . "Solo se libra de esto cuando es una avería mínima , como un piloto o un filtro , o si se demuestra que la culpa ha sido del inquilino".

"Con carácter general , las averías las abona el propietario del inmueble , salvo por un mal uso ( negligencia ) , un uso inadecuado o daño intencionado ( dolo ) por parte del arrendatario". "El inquilino es quien debe correr con los gastos de un mantenimiento normal , excluidas las averías".

En la Ley de Arrendamientos Urbanos ( LAU ) , las obligaciones de ambas partes vienen recogidas en el artículo 21 , concretamente en el apartado de 'Conservación de la vivienda', donde se recoge que "el arrendador está obligado a realizar , sin derecho a elevar por ello la renta , todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido , salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil . La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador . A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28".


RESPONSABILIDADES del CASERO

La LAU dispone que el propietario está obligado a realizar todos los arreglos necesarios , sin elevar la renta , para conservar la vivienda “en condiciones de habitabilidad”. Esto incluye :

1.- Las reparaciones consistentes en el arreglo , renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe .
2.- Mantenimiento y conservación del techo de la casa , suelos , paredes y chimeneas .
3.- Mantenimiento y solución de problemas de la instalación eléctrica , tuberías y calefacción .
4.- Sustitución y reparación del termo o caldera .
5.- Sustitución y reparación de averías en electrodomésticos , excepto si se trata de averías menores ( un piloto , un filtro . . . )
6.- Plagas derivadas del mal funcionamiento de las instalaciones ( tuberías , instalaciones eléctrica ,  etc…). Las plagas ocasionadas por el mal uso o funcionamiento de los alrededores del edificio podrían ser responsabilidad de la comunidad de vecinos o , incluso , del ayuntamiento .


GASTOS QUE DEBE ASUMIR EL INQUILINO

"Por su parte , el inquilino debe avisar al arrendador sobre la necesidad de reparaciones , facilitando su verificación directa, en el plazo más breve posible" . Son su responsabilidad :

1.- La facturas de luz y agua generadas durante la prolongación de una avería en grifos y cisternas , ya que el inquilino se hace cargo de todo lo que puede medirse con contadores individuales ( el agua , la luz , el gas , el teléfono...) y cualquier otro servicio que el propio inquilino contrate .
2.- Cualquier desperfecto derivado de su mal uso o uso inadecuado de la vivienda por su parte .
3- Rotura de persianas , de lámparas , cambios de bombillas , eliminación de orificios en la pared ocasionados por cuadros , u otras pequeñas reparaciones de este tipo derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda . Según la jurisprudencia , pequeña reparación es todo lo que sea inferior a 150 euros , si bien propietario e inquilino pueden llegar a acuerdos al respecto en contrato de arrendamiento .
4.- Daños en la instalación eléctrica derivados de la sobrecarga por el mal uso de la red (conectar demasiados aparatos , utilizando mayor potencia de la que ofrece la instalación , etc . . .)
5.- El inquilino puede realizar reparaciones urgentes para evitar daños mayores o incomodidades graves , y exigir el importe al casero después , pero debe comunicárselo de forma previa . También podría realizar obras de conservación y mejora de la vivienda pero , en este caso , además se requiere el consentimiento expreso del propietario , a no ser que las obras fuesen menores y no modificasen la configuración de la vivienda .
6.- De forma inversa , cuando el casero tenga que realizar una obra que no pueda esperar hasta la finalización del contrato , el inquilino tendrá que soportarla , por muy molesta que sea . Ahora bien , si la obra le priva de poder usar una parte de la vivienda y durase más de 20 días , la renta deberá disminuirse en proporción a la parte de la vivienda de la que no pueda disfrutar .


ANTE UNA SITUACIÓN DE CONFLICTO , SIGA PAGANDO EL ALQUILER

En cualquier caso , ante una situación de conflicto , lo que sin duda aconsejamos es que el inquilino siga pagando el alquiler , puesto que en caso de no hacerlo , "el casero podría demandarle por impago de las rentas , en cuyo caso , y atendiendo a la concretas particularidades en el incumplimiento de los obligaciones del arrendador , el tribunal entenderá si ha habido causa suficiente o no para llevar a cabo la resolución contractual así como del resultado de las posibles reclamaciones por los daños sufridos".

Para evitar desagradables sorpresas y enfrentamientos innecesarios , recomendamos a ambas partes contratar algún tipo de seguro o contratos de reparaciones en el hogar que cubran estos imprevistos y evitar así grandes desembolsos de dinero y disgustos .