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El precio de la vivienda todavía baja en 25 de las 52 provincias de España

El mercado inmobiliario se recupera, pero a dos velocidades.
La vivienda sube en las grandes ciudades y la cosa, pero baja en medio país.

El precio de la vivienda es el principal indicador de la actividad inmobiliaria y , por lo tanto , sirve como termómetro para medir el grado de recuperación de este sector a nivel nacional . Así, tras siete años de caídas continuadas de precios a partir de 2007 , la buena marcha de la economía y la creación de empleo están impulsando al alza la demanda de pisos , con la consiguiente subida de precios . En concreto , el aumento medio se situó en el 2,4% interanual en 2016, según el último Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español publicado este jueves por la consultora R.R. de Acuña & Asociados .

Sin embargo , una cosa es el avance medio global agregado que se registra a nivel nacional y otra muy distinta la evolución concreta que presentan los precios inmobiliarios en cada provincia y localidad . La imagen es la de una España de dos velocidades cada vez mas difereniada , ya que todavía se observan caídas de precios en 25 de las 52 provincias españolas , "donde la recuperación es más lenta debido a la debilidad de la demanda" , la acumulación de un gran stock de inmuebles sin vender , la falta de tejido empresarial y la precariedad laboral , principalmente .



En general, los precios muestran tendencias más dinámicas y positivas en las principales áreas de influencia metropolitana y de costa turística , siendo las Islas Baleares , Barcelona , Madrid , Málaga e Islas Canarias las provincias que encabezan el crecimiento de precios, con tasas medias de entre el 5,8% y 3,8%. Las mayores caídas , por el contrario , se dan en Soria , Palencia , Álava , Ourense y Navarra , con caídas de entre -3,5% y -1,9% .

La vivienda nueva , por su parte , crece en 26 provincias , mientras que la usada lo hace en 28 . Tanto en vivienda nueva como usada las mayores subidas se registran en las áreas de mayor influencia de la demanda . Los mayores descensos en vivienda nueva se observan en Burgos Soria , Palencia , Navarra y Ourense , y en vivienda usada en Álava , Soria , Palencia , Sevilla y Cádiz .

 

Así pues , "la recuperación en la actividad inmobiliaria se consolida en grandes áreas metropolitanas y de costa turística , y de forma selectiva en otras áreas , quedando casi la mitad del territorio nacional a falta de concluir ajustes en los precios" , bien por la débil demanda y/o por el alto stock , según el citado informe.

Demanda de 375.000 pisos

La demanda neta de vivienda , por su parte, mantiene el ritmo de crecimiento iniciado en 2014 , con una tasa interanual del 13% en 2016, alcanzando las 375.000 unidades . Esta cifra recoge la autopromoción de viviendas más la compra neta de inmuebles , es decir, habiendo eliminado del cómputo las 35.000 que han comprado bancos y fondos de inversión ( demanda no finalista ) .

El deterioro de la demanda desde el inicio de la crisis hasta 2013 se acercó al -50% y , tras tres años seguidos de una demanda que partía de mínimos , 2016 consolida su crecimiento . Esta tendencia no ha sido igual en todas las provincias : siete de ellas lideran el 50% de la demanda nacional ( Madrid , Barcelona , Alicante , Málaga , Valencia , Baleares y Sevilla ) ; cinco presentan caídas ( Teruel , Lugo , Melilla , Segovia y Albacete ) ; y cerca del 40 % de las provincias acusan una débil demanda en comparación con el elevado stock acumulado .

 

Así pues , la demanda se acelera en las áreas metropolitanas más influyentes y en la costa turística e insular , áreas donde a su vez la oferta inmobiliaria se está reactivando por la escasez de stock . Pero en otras muchas provincias , sin embargo,  la consultora advierte de que la demanda prevista no logrará absorber a largo plazo la bolsa de pisos sin vender . Además, "será difícil que el tirón actual de la demanda de hogares se sostenga más allá de los primeros años de la década siguiente" por culpa del declive poblacional y demográfico , según estos expertos .

En cuanto a las ventas , el informe señala que ya encadenan tres años de subidas , con cerca de 359.000 unidades netas en 2016 , un aumento del 14% interanual . El 82% de las compras se concentraron en vivienda usada , mientras que tan sólo se vendieron 66.000 de obra nueva , si bien experimentó un tímido avance del 1 % el pasado año , el primer crecimiento que registra la venta de inmuebles nuevos en nueve años . 

La razón de este repunte se debe a la recuperación económica . "El aumento del empleo ha hecho crecer la demanda y , aunque la renta y los salarios se han mantenido muy ajustados durante la crisis , el ajuste del precio de la vivienda y las favorables condiciones de financiación ( bajos tipos de interés y mayor plazo de amortización ) están haciendo crecer la solvencia de la demanda". Prueba de ello es que el esfuerzo financiero para comprar casa ha caído del 59,2 % en 2008 a una media del 33,4 % de los ingresos familiares en 2016 .

 

Perspectivas hasta 2020

Por último , las previsiones sobre la buena marcha de la economía y el tono expansivo que presentan los indicadores de actividad inmobiliaria hacen esperar continuidad en el crecimiento de la demanda a tres años vista . La consultora estima que las ventas netas crezcan por encima del 15 % en 2017 , con 433.000 viviendas , y que vayan moderando su crecimiento hasta 2019 -lo harán con mayor intensidad en vivienda nueva que en usada- . A partir del 2020 , sin embargo , el potencial de la demanda se vería afectado por las malas expectativas demográficas .

Los indicios de escasez de vivienda que se están produciendo en determinadas zonas serán cada vez más habituales en las principales áreas metropolitanas y de costa que , influidos por una demanda solvente creciente , supondrán un estímulo promotor de nueva oferta . El pasado año se registró un nuevo nivel mínimo de viviendas acabadas ( 40.000 unidades ) , pero este año se podrían llegar a acabar 77.000 , pudiendo alcanzar los 144.000 inmuebles acabados en 2019 , en función de la absorción prevista del stock .

Pese a todo , la consultora afirma que la actividad promotora , si bien aumentará , se centrará en zonas y activos más selectivos y en ningún caso se aproximará a los niveles registrados durante la burbuja . "El nivel máximo de demanda que podremos alcanzar representará aproximadamente la mitad de lo que supuso en tiempos de bonanza", añade .

En cuanto a los precios , siempre y cuando se mantenga la recuperación económica , la perspectiva a tres años es de crecimiento para el conjunto nacional , con una tasa media del 3,5 % en 2017 y un 4,4 % y 4,6 % en los dos siguientes . "El crecimiento será más intenso en área de costa , en el área metropolitana lo hará de manera parecida y en el resto de áreas la tasa será poco más de la mitad que el índice nacional", indica el estudio .

Pese a ello , todavía se registrarán caídas de precios en un tercio de las provincias españolas durante el presente ejercicio y los ajustes continuarán en 2018 y 2019 en ciertas zonas .